Investimento Imobiliário em Portugal

Atualizado: Mar 27



Ao adquirir uma casa nova, tenha presente que terá custos e encargos equivalentes a cerca de 25% do valor da mesma, ao passo que para uma propriedade usada, estes encargos equivalem a apenas cerca de 10%.




A maior parte dos custos baseiam-se sobre o valor tributável da propriedade, que é geralmente inferior ao preço efetivamente pago.


A maioria dos impostos é sempre pago pelo comprador.


As diferentes etapas a tomar em conta na compra de um imóvel em Portugal, estão abaixo descritas:


Processo de Aquisição (Novo / Usado)


O novo plano governamental de simplificação administrativa "Simplex"

Desde Janeiro de 2009, o Governo Português tem implementado uma reforma chamada SIMPLEX concebida para reduzir a burocracia, modernizar os serviços públicos e reduzir os encargos administrativos para as empresas e cidadãos.


Diversas reformas foram implementadas, tais como a Lei nº 116-2008, através da qual os notários, advogados, solicitadores, Câmaras de Comércio e Indústria e os Serviços de Registo ganharam competência para processar, verificar e fiscalizar a legalidade dos atos, contratos e hipotecas imobiliárias.


O registo de propriedade, pagamento de impostos, bem como outras formalidades administrativas foram simplificados através de um serviço "online" chamado Casa Pronta”.


A seleção de um advogado independente e qualificado

Avaliação dos imóveis

Obtenção de número fiscal através de representante fiscal

Pagamento de sinal, regra geral, não reembolsável na elaboração do contrato de promessa de compra e venda.

Este contrato será assinado nos 30 dias seguintes ao acordo de forma a comprometer o vendedor

O advogado, em seguida, reúne todos os documentos internos para verificar a legalidade da operação.

Caso precise de um empréstimo hipotecário, é suposto já ter o aval da instituição bancária, sendo recomendável que o prazo do contrato seja de pelo menos 90 dias anteriores à celebração da escritura.

O contrato de promessa de compra e venda é elaborado pelo advogado e assinado por ambas as partes

O pagamento do Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) é normalmente pago pelo advogado representante do comprador, poucos dias antes da escritura.

O valor é variável, mediante o preço do imóvel, o seu uso (por exemplo, Habitação Própria e Permanente ou Habitação Secundária) e sua localização (continente ou Regiões Autónomas) - ver tabelas abaixo.


A escritura, realiza-se na presença de uma das entidades competentes para legalizar o ato (ver nota "Simplex "), vendedor, comprador (ambos podem ser representados por um advogado) e representante do banco (se aplicável)Registo da escritura do imóvel na Conservatória do Registo Predial.


Custos envolvidos na compra de um imóvel


Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)

Se comprar um imóvel novo o IVA de 23% é devido sobre o valor da transação, não dando lugar ao pagamento do IMT (imposto sobre a transferência de propriedade.

Valor sobre que incide o IMT




Continente – Habitação própria e permanente











Continente – 2ª Habitação







Exemplo: Em Portugal Continental, para uma habitação secundária de 200.000€, o valor do IMT será:

200.000 x 7% = 14.000

14.000-7.924 (valor de dedução) = 6.076 €


Exceções:

Parcela Rústica: parcelas rústicas estão sujeitas ao IMT, a uma taxa fixa de 5%.

Lote para construção: parcelas de terreno para construção estão sujeitas ao IMT, a uma taxa fixa de 6.5%.

As empresas offshore registadas num país não pertencente à lista negra dos paraísos fiscais, tais como a Irlanda, estão sujeitas ao IMT nas mesmas taxas.

No caso de pertencer à lista negra de paraísos fiscais como Jersey, o IMT é cobrado uma taxa fixa de 15%.


Imposto de selo

Imposto sobre Propriedade = 0.8% do preço de compra

Imposto sobre hipotecas = 0.6% do montante do empréstimo


Outras despesas

A comissão do agente imobiliário varia de 3% a 6% do preço de venda, em função do valor do imóvel, tipo de contrato e é paga pelo vendedor.

No entanto, é geralmente incluída no preço de venda e por consequência, é o comprador que a paga.


Honorários de peritos:

Quando é necessário efetuar uma avaliação do estado de um imóvel ou lote de terreno, o valor depende do tipo de peritagem, requisitos específicos e valor da propriedade.


Uma avaliação completa incluindo a inspeção das estruturas do edifício deve ser inferior a meio por cento do valor do imóvel.


Honorários legais

Honorários de advogado: geralmente 1% a 1.5% do preço de compra do imóvel.

Avaliação do preço de uma propriedade: 500 €.

Os encargos bancários (em caso de hipoteca): cerca de 250 €.

Inscrição Provisória: 650 €.

Registo na Conservatória do Registo Predial: cerca de 750 €.


Resumindo

Supondo que um imóvel situado em Portugal Continental é financiado por uma hipoteca, o total de custos da compra será equivalente aos seguintes valores percentuais:


100 a 150 milhares de euros: 5%

150 a 200 milhares de euros: 5.5% - 6%

200 a 250 milhares de euros: 6.5% - 7%

250 a 350 milhares de euros: 7.5% - 8%

350 a 500 milhares de euros: 8% - 9%

Mais de 500 milhares de euros: 9% - 10%


Escritura

A escritura prevê que o comprador obtenha o título da propriedade com todos os direitos inerentes.


Garante que o título é legal, que o vendedor sendo legítimo proprietário tem o direito de vender não existindo impedimento à realização de uma hipoteca ou revenda.


Check-list

Obter os registos oficiais da propriedade na Conservatória do Registo Predial:


· Lote: registado como terreno para construção

· Terreno rústico: verificar o PDM e as regras específicas para as licenças de construção

· Casa existente ou parte de um edifício (fração)


Obter o registo de propriedade junto da Conservatória do Registo Predial e Administração Fiscal, assegurando a inexistência de garantias associadas à propriedade (hipoteca, indivisão).


Certifique-se que o mesmo se encontra em nome do vendedor.

Confirme a obtenção de todas as licenças.


As casas construídas após 1951 devem ter Licença de Habitação.


No caso de imóveis construídos após 30 de Março de 2004, será necessária a existência de uma Ficha Técnica de Habitação para além da Licença de Habitação.


Consulte o Plano Diretor Municipal (PDM) e verifique a existência de qualquer projeto de obras públicas que afetam o valor da propriedade que poderá prejudicá-lo.


No caso de terrenos rústicos, os vizinhos têm o direito de preferência.


Documentos Necessários

Para redigir o contrato de promessa de compra e venda serão solicitados ao vendedor os seguintes documentos:


· Certidão de Teor do Registo Predial, válida por 6 meses, emitida pela Conservatória do Registo Predial

· A caderneta Predial, emitida pela Repartição de Finanças na qual o imóvel se encontra inscrito e respetivo selo de imposto com validade de 1 ano

· Certidão Matricial, válida por 6 meses, emitida pela Repartição de Finanças, na falta de Caderneta Predial

· Licença de Utilização do imóvel válida e emitida pela Câmara Municipal, caso a construção do edifício seja posterior a 13 de Agosto de 1951. A existência da licença de utilização é um pré requisito para a venda legal, que presume uma anterior licença de construção válida.


Terrenos e edifícios possuem registos fiscais distintos, pelo que deve confirmar a existência de ambos.


O contrato de promessa de compra e venda

Este contrato estabelece os termos da transação, tais como a identidade do proprietário, descrição detalhada da propriedade, limites do terreno, registos, número de identificação fiscal, preço de compra, valor do sinal e a data da escritura.


Normalmente, o contrato é assinado no prazo de 30 dias a contar da data da reserva.


Nesta fase, o comprador vai pagar um depósito de valor negociável (entre 10% e 30%).

Em Portugal, as partes estão contratualmente vinculadas com a assinatura do contrato de Promessa de Compra e Venda que define os detalhes da operação: descrição do imóvel, preço, forma de pagamento, data da venda, garantias, sanções, etc.


Enquanto o contrato de venda não estiver assinado, o vendedor não assume nenhum compromisso.


É de importante lembrar que deverão ser adicionadas ao contrato as cláusulas necessárias que protejam o comprador de todas as situações, que não sendo da sua responsabilidade, possam comprometer a transação.

Por exemplo, a obtenção de uma hipoteca ou uma licença de construção podem ultrapassar os limites de tempo previstos.


· Depósito: Se o comprador desistir, perderá o valor da caução. Se for o vendedor a desistir da venda, irá reembolsar o comprador do valor do seu depósito e pagar-lhe-á uma indemnização, regra geral, de montante equivalente ao depósito


Documentos Necessários

Para redigir o contrato de promessa de compra e venda serão solicitados ao vendedor os seguintes documentos:

· Certidão de Teor do Registo Predial, válida por 6 meses, emitida pela Conservatória do Registo Predial

· A caderneta Predial, emitida pela Repartição de Finanças na qual o imóvel se encontra inscrito e respetivo selo de imposto com validade de 1 ano

· Certidão Matricial, válida por 6 meses, emitida pela Repartição de Finanças, na falta de Caderneta Predial

· Licença de Utilização do imóvel válida e emitida pela Câmara Municipal, caso a construção do edifício seja posterior a 13 de Agosto de 1951. A existência da licença de utilização é um pré requisito para a venda legal, que presume uma anterior licença de construção válida.


Terrenos e edifícios possuem registos fiscais distintos, pelo que deve confirmar a existência de ambos.


O contrato de promessa de compra e venda

Este contrato estabelece os termos da transação, tais como a identidade do proprietário, descrição detalhada da propriedade, limites do terreno, registos, número de identificação fiscal, preço de compra, valor do sinal e a data da escritura.


Normalmente, o contrato é assinado no prazo de 30 dias a contar da data da reserva. Nesta fase, o comprador vai pagar um depósito de valor negociável (entre 10% e 30%).

Em Portugal, as partes estão contratualmente vinculadas com a assinatura do contrato de Promessa de Compra e Venda que define os detalhes da operação: descrição do imóvel, preço, forma de pagamento, data da venda, garantias, sanções, etc.


Enquanto o contrato de venda não estiver assinado, o vendedor não assume nenhum compromisso.


É de importante lembrar que deverão ser adicionadas ao contrato as cláusulas necessárias que protejam o comprador de todas as situações, que não sendo da sua responsabilidade, possam comprometer a transação.


Por exemplo, a obtenção de uma hipoteca ou uma licença de construção podem ultrapassar os limites de tempo previstos.


· Depósito: Se o comprador desistir, perderá o valor da caução. Se for o vendedor a desistir da venda, irá reembolsar o comprador do valor do seu depósito e pagar-lhe-á uma indemnização, regra geral, de montante equivalente ao depósito

· Documentos necessários:

  1. Cartão de contribuinte do comprador e vendedor

  2. Bilhete de Identidade ou passaportes do comprador e vendedor

· Última verificação: Pouco antes de assinar a escritura, é aconselhável verificar se o edifício se encontra nas mesmas condições de quando foi visitado.


Deve também confirmar que todos os equipamentos incluídos no contrato se encontram devidamente instalados


Ato notarial (escritura)

Se precisar de contratar um empréstimo bancário, deve registar a hipoteca na Conservatória do Registo Predial e tratar do Registo Provisório de Aquisição.


Depois de fazer o pagamento do Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), estará pronto para assinar a escritura.


A escritura será assinada na presença de um órgão competente para legalizar o ato (ver informações sobre o Simplex), que confirma a transferência de propriedade.


O órgão competente deve verificar a identidade das partes e a validade da transação, tanto do lado jurídico como do ponto de vista fiscal.


Este é o documento que dá ao comprador o título de propriedade.


No entanto, devemos notar que o mais importante quando se compra uma casa é o registo de propriedade na Conservatória do Registo Predial.


Só após o registo feito o título de propriedade será oponível a terceiros.


Agenda

· 5 a 20 dias para obter a certidão de teor e a certidão matricial

· 1 semana a 1 mês para receber a licença de habitação caso o vendedor não a possua

· 1 semana a 1 mês para negociar os termos do contrato de promessa de compra e venda

· 2 semanas a 3 meses para assinar a escritura e pagar o saldo ao vendedor

· 1 mês para finalizar a transação através do registo na Conservatória do Registo Predial em nome do comprador



Compra de imóvel em planta

Comprar um imóvel na planta ou em fase de construção é cada vez mais popular em Portugal, porque fornece ao comprador uma redução substancial no preço e a possibilidade de o pagamento poder ser diluído durante todo o período da compra até à entrega do imóvel.


Benefícios:

· O desconto de aquisição e o calendário de pagamentos com base na agenda de construção

· Na conclusão da obra pode-se esperar realizar uma mais-valia resultante de um benefício imediato

· Alguns promotores oferecem garantia de arrendamento da propriedade por um certo período de tempo (normalmente entre 3 e 5 anos). No entanto, é aconselhável verificar que esta garantia não está incluída no preço de venda

· Os custos de manutenção e renovação são mínimos

· Estar entre os primeiros compradores, oferece a possibilidade de escolher entre as melhores unidades em termos de localização, orientação solar e outras características específicas

· Alguns promotores facultam a possibilidade de poder escolher a decoração interior


Desvantagens:

· O mercado imobiliário pode cair durante o período de construção, tornando o aluguer ou revenda difíceis

· O caderno de encargos não ser respeitado

· Os prazos de Construção serem ultrapassados

· O promotor ir à falência


Processo de decisão

Comprar na planta exige um pouco de imaginação para ter a capacidade de visualizar o seu investimento quando concluído, mas também alguma cautela. As seguintes perguntas devem ser respondidas antes de tomar uma decisão:

· Análise comparativa entre o valor da propriedade e o valor de mercado na região

· Qual o potencial do mercado de arrendamento

· Qual a reputação da zona e quais as expectativas para o crescimento do preço

· Verificar o número de propriedades à venda de forma a evitar risco de saturação

· Qual a reputação do promotor e que garantias são oferecidas

· Qual o valor das taxas de condomínio

· Quais os pontos fortes de venda do prédio e que tipos de serviços são oferecidos


Processo de compra

Normalmente existem quatro etapas básicas:

· Reserva: o comprador terá de pagar um sinal de reserva (geralmente um valor de + -2.000€)

· Assinatura do contrato em que outro sinal (geralmente 10%) deve ser pago, devendo conter as seguintes cláusulas:


  1. Agenda de obras até à conclusão

  2. Prazos de pagamento: na conclusão de cada uma das etapas de construção, haverá lugar ao pagamento de um valor percentual ( estrutura: 20%, telhado: 20%, interior: 20%, conclusão final: 20%)

  3. Penalizações pelo não cumprimento, identificando as garantias oferecidas pelo promotor e informações sobre o seguro do empreiteiro (este seguro atua como uma garantia em caso de não respeito do acordo)

  4. Cópia das plantas

  5. Cláusula de retenção (exemplo: 5%) durante um período de tempo após a conclusão (normalmente 6 a 12 meses), agindo como uma garantia contra defeitos de construção detetados após a conclusão da obra

· data de conclusão da obra

· Conclusão definitiva: quando o saldo do preço de compra é pago




Construir um Imóvel de raiz

Construir uma casa nova é um processo longo que exige uma preparação. Várias questões devem ser prévia e cuidadosamente analisadas para evitar erros que possam vir a sair caros.


Orçamento

Deve primeiro determinar o valor que pode gastar e avaliar o custo total da construção.

Se precisar de uma hipoteca, verifique junto de uma instituição financeira o montante do empréstimo, a duração e a sua capacidade financeira para o liquidar.


O terreno

O que é aconselhável fazer primeiro? Selecionar o estilo e a planta da casa ou encontrar o lote de terreno onde pretende construir sua casa? Ambas as abordagens têm mérito.

Se se concentrar primeiro no estilo e nas plantas da futura casa, será necessário encontrar o terreno adequado. Como é muito mais fácil desenhar uma casa que se adapte ao terreno, esta solução é geralmente a opção correta.

Quando o terreno e as plantas forem selecionados, deve adaptar a planta da casa ao terreno em causa.

Tenha em mente que a configuração das salas, a localização das janelas, entrada, garagem e muitos outros elementos do projeto devem ser adaptados mediante a configuração da propriedade.

Outro aspeto importante é o respeito pelas regras urbanísticas aplicadas na sua região.

Também deverá pedir informação sobre a qualidade do solo e as necessidades de drenagem.


Na Câmara Municipal, deve também verificar:

· O Plano Diretor Municipal (PDM - Plano Diretor Municipal), que é atualizado cada 10 anos e define as diferentes áreas de desenvolvimento e as novas infraestruturas

· A superfície de construção calculada em % da área do terreno e a eventual existência de restrições


A planta da casa


Seleção de uma equipa de profissionais

Uma boa maneira de selecionar um arquiteto, um empreiteiro ou qualquer outro profissional, é procurar o conselho de um habitante em quem poderá confiar ou de proprietários da região.

· Um topógrafo para confirmar os limites do terreno

· Um arquiteto para desenhar ou adaptar as plantas da casa. Se quiser confirmar se o arquiteto pertence à Associação dos Arquitetos, pode fazê-lo através do site da Ordem dos Arquitetos (link "Diretório de Arquitetos )

· Um engenheiro para desenvolver os projetos de especialidades (construção civil, eletricidade, gás, saneamento, telecomunicações, certificação energética, isolação térmica e acústica do edifício)

· Um empreiteiro para a construção da casa

· Um fiscal de obras que garanta que os planos e as especificações são satisfeitos


O Contrato

É essencial estabelecer um contrato entre o comprador, empreiteiro e arquiteto.

Este inclui uma descrição detalhada do projeto descrito pelo Caderno de Encargos e uma cópia de todos os projetos de especialidades.

Qualquer alteração ao projeto deverá ser feita por escrito, assinada e anexada ao contrato.

Não se esqueça de ler todo o contrato e obter respostas às suas perguntas. Nunca pague mais do que está estabelecido no contrato.

É aconselhável inserir uma cláusula de retenção (geralmente de 3% a 5%) por um período de 6 a 12 meses após a conclusão da obra de forma a responsabilizar o empreiteiro se houver necessidade de corrigir defeitos de construção.

O empreiteiro deverá facultar a cópia do contrato do seguro que indemnizará o comprador em caso de falência ou não conclusão do trabalho.


No contrato deverão constar:

· Nome completo do empreiteiro, morada, telefone e número de licença profissional (Nº Alvará) que poderá ser verificado através do website do Instituto da Construção e do Imobiliário (IMPIC).

· Uma descrição detalhada do trabalho a executar, especificando pormenorizadamente os materiais utilizados, qualidade, quantidade, peso, cor, tamanho, marca, etc…

· Datas de início e de término

· Orçamento do empreiteiro e subcontratação, com todos os custos discriminados

· Informação objetiva acerca de meios e datas dos pagamentos a efetuar

· Penalidade por atraso na conclusão do trabalho

· Todas as garantias de construção

· Descrição do processo de limpeza e remoção de entulhos no final da construção

· A nomeação de um tribunal de arbitragem em caso de litígios


Autorizações administrativas, licenças e inspeções

O projeto e as diversas especialidades (estabilidade, eletricidade, gás, saneamento, telecomunicações, térmico e acústico, certificação energética) devem ser apresentados à Câmara Municipal, que concede a Licença de Construção.


Os projetos de especialidades serão encaminhados aos órgãos competentes para a respetiva aprovação.


As etapas são:

· Pedido de ligação de água e esgoto ao SMAS (Serviços Municipalizados de Água e Saneamento)

· Pedido de ligação de eletricidade à EDP (Eletricidade de Portugal)

· Pedido de ligação telefónica à PT (Portugal Telecom)

· Inspeção dos SMAS

· Inspeção da EDP

· Inspeção da PT

· Ligação à água e esgoto

· Ligação à eletricidade

· Ligação do telefone

· A inspeção final é feita pela Câmara Municipal de forma a ser concedida a licença de habitação

· Registo do imóvel na Conservatória do Registo Predial


Garantias

Perante a lei Portuguesa, os empreiteiros são responsabilizados pelo período de um ano por todos os pequenos defeitos e pelo período de 5 anos no caso de defeitos na estrutura.


Conclusão

Após a conclusão, o empreiteiro pede à Câmara Municipal a respetiva vistoria, de forma a obter a Licença de habitação.

O edifício é inspecionado pela Repartição das Finanças, a fim de determinar o seu valor tributável. Este valor serve para calcular o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o Imposto de mais-valias aquando da sua venda.

O edifício será registado na Conservatória do Registo Predial.


A compra de um novo edifício

Novos apartamentos, casas e moradias isoladas aparecem no mercado por todo o país.


Benefícios

· Pode mudar-se imediatamente

· Não existe custo de renovação

· O comprador pode, por vezes, escolher o layout do apartamento e a decoração

· Garantia de 5 anos dada pelo empreiteiro contra defeitos estruturais

· O equipamento é novo


Desvantagens

· As construções recentes tendem a ser construídas em terrenos de menor superfície

· As instalações e a decoração podem não ser as adequadas ao gosto do comprador



Comprar Usado


Benefícios

· Pode mudar-se de imediato

· A propriedade tem provavelmente melhores áreas

· Os defeitos de construção estão provavelmente resolvidos<

· Equipamento já instalado


Desvantagens

· Em alguns casos terão de ser feitos alguns arranjos

· O design interior pode não se adequar ao seu gosto



Edifício em propriedade fracionada

A propriedade fracionada pode ser uma boa opção para aqueles que desejam utilizar a propriedade algumas semanas por ano sem ter a preocupação da gestão do imóvel no período em que não o ocupa.


Esta vertente subdivide-se em dois tipos distintos:


Copropriedade É um edifício cuja propriedade é dividida entre vários indivíduos ou um consórcio de compradores que possuem ações da empresa proprietária do edifício.

O número de proprietários é determinado pelo equilíbrio entre o preço da quota e a utilização racional do imóvel.

O contrato é redigido por um advogado experiente para proteger os direitos e interesses de cada proprietário.


Comprar para alugar

Geralmente preferido pelos investidores que procuram um investimento de baixo risco e de longo prazo.

É a compra de um imóvel (muitas vezes recém construídas ou na planta) que será alugado, por períodos e preços acordados.

A gestão da propriedade é confiada a um administrador que é responsável pelo aluguer e manutenção do imóvel.

Os investidores podem usufruir dos seus bens por um determinado período de tempo e sob certas condições.

Estas propriedades localizam-se a maior parte das vezes em resorts de golfe e praias, que por sua vez são detentores de elevado potencial de aluguer.


Benefícios

· Investimento de baixo risco

· Gestão de aluguer e manutenção da propriedade

· Bom rendimento sobre o investimento

· Possibilidade de usufruir da propriedade para estadias curtas


Desvantagens

· O desempenho do investimento pode ser menor do que outros tipos de arrendamento

· O arrendamento de tipo renda fixa nem sempre se adapta à evolução dos preços para o aluguer

· Alguns investimentos não transferem o título de propriedade, oferecem apenas o direito de utilização

· A saída do contrato por parte de um dos investidores poderá dar lugar ao pagamento de multa

· Alguns promotores poderão ser inflexíveis em relação ao uso pessoal do investimento

As taxas de gestão poderão ser demasiado elevadas





0 visualização
Open Space