Investimento Imobiliário em Portugal

Atualizado: 27 de Mar de 2020



Ao adquirir uma casa nova, tenha presente que terá custos e encargos equivalentes a cerca de 25% do valor da mesma, ao passo que para uma propriedade usada, estes encargos equivalem a apenas cerca de 10%.




A maior parte dos custos baseiam-se sobre o valor tributável da propriedade, que é geralmente inferior ao preço efetivamente pago.


A maioria dos impostos é sempre pago pelo comprador.


As diferentes etapas a tomar em conta na compra de um imóvel em Portugal, estão abaixo descritas:


Processo de Aquisição (Novo / Usado)


O novo plano governamental de simplificação administrativa "Simplex"

Desde Janeiro de 2009, o Governo Português tem implementado uma reforma chamada SIMPLEX concebida para reduzir a burocracia, modernizar os serviços públicos e reduzir os encargos administrativos para as empresas e cidadãos.


Diversas reformas foram implementadas, tais como a Lei nº 116-2008, através da qual os notários, advogados, solicitadores, Câmaras de Comércio e Indústria e os Serviços de Registo ganharam competência para processar, verificar e fiscalizar a legalidade dos atos, contratos e hipotecas imobiliárias.


O registo de propriedade, pagamento de impostos, bem como outras formalidades administrativas foram simplificados através de um serviço "online" chamado Casa Pronta”.


A seleção de um advogado independente e qualificado

Avaliação dos imóveis

Obtenção de número fiscal através de representante fiscal

Pagamento de sinal, regra geral, não reembolsável na elaboração do contrato de promessa de compra e venda.

Este contrato será assinado nos 30 dias seguintes ao acordo de forma a comprometer o vendedor

O advogado, em seguida, reúne todos os documentos internos para verificar a legalidade da operação.

Caso precise de um empréstimo hipotecário, é suposto já ter o aval da instituição bancária, sendo recomendável que o prazo do contrato seja de pelo menos 90 dias anteriores à celebração da escritura.

O contrato de promessa de compra e venda é elaborado pelo advogado e assinado por ambas as partes

O pagamento do Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) é normalmente pago pelo advogado representante do comprador, poucos dias antes da escritura.

O valor é variável, mediante o preço do imóvel, o seu uso (por exemplo, Habitação Própria e Permanente ou Habitação Secundária) e sua localização (continente ou Regiões Autónomas) - ver tabelas abaixo.


A escritura, realiza-se na presença de uma das entidades competentes para legalizar o ato (ver nota "Simplex "), vendedor, comprador (ambos podem ser representados por um advogado) e representante do banco (se aplicável)Registo da escritura do imóvel na Conservatória do Registo Predial.


Custos envolvidos na compra de um imóvel


Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)

Se comprar um imóvel novo o IVA de 23% é devido sobre o valor da transação, não dando lugar ao pagamento do IMT (imposto sobre a transferência de propriedade.

Valor sobre que incide o IMT




Continente – Habitação própria e permanente











Continente – 2ª Habitação







Exemplo: Em Portugal Continental, para uma habitação secundária de 200.000€, o valor do IMT será:

200.000 x 7% = 14.000

14.000-7.924 (valor de dedução) = 6.076 €


Exceções:

Parcela Rústica: parcelas rústicas estão sujeitas ao IMT, a uma taxa fixa de 5%.

Lote para construção: parcelas de terreno para construção estão sujeitas ao IMT, a uma taxa fixa de 6.5%.

As empresas offshore registadas num país não pertencente à lista negra dos paraísos fiscais, tais como a Irlanda, estão sujeitas ao IMT nas mesmas taxas.

No caso de pertencer à lista negra de paraísos fiscais como Jersey, o IMT é cobrado uma taxa fixa de 15%.


Imposto de selo

Imposto sobre Propriedade = 0.8% do preço de compra

Imposto sobre hipotecas = 0.6% do montante do empréstimo


Outras despesas

A comissão do agente imobiliário varia de 3% a 6% do preço de venda, em função do valor do imóvel, tipo de contrato e é paga pelo vendedor.

No entanto, é geralmente incluída no preço de venda e por consequência, é o comprador que a paga.


Honorários de peritos:

Quando é necessário efetuar uma avaliação do estado de um imóvel ou lote de terreno, o valor depende do tipo de peritagem, requisitos específicos e valor da propriedade.


Uma avaliação completa incluindo a inspeção das estruturas do edifício deve ser inferior a meio por cento do valor do imóvel.


Honorários legais

Honorários de advogado: geralmente 1% a 1.5% do preço de compra do imóvel.

Avaliação do preço de uma propriedade: 500 €.

Os encargos bancários (em caso de hipoteca): cerca de 250 €.

Inscrição Provisória: 650 €.

Registo na Conservatória do Registo Predial: cerca de 750 €.


Resumindo

Supondo que um imóvel situado em Portugal Continental é financiado por uma hipoteca, o total de custos da compra será equivalente aos seguintes valores percentuais:


100 a 150 milhares de euros: 5%

150 a 200 milhares de euros: 5.5% - 6%

200 a 250 milhares de euros: 6.5% - 7%

250 a 350 milhares de euros: 7.5% - 8%

350 a 500 milhares de euros: 8% - 9%

Mais de 500 milhares de euros: 9% - 10%


Escritura

A escritura prevê que o comprador obtenha o título da propriedade com todos os direitos inerentes.


Garante que o título é legal, que o vendedor sendo legítimo proprietário tem o direito de vender não existindo impedimento à realização de uma hipoteca ou revenda.


Check-list

Obter os registos oficiais da propriedade na Conservatória do Registo Predial:


· Lote: registado como terreno para construção

· Terreno rústico: verificar o PDM e as regras específicas para as licenças de construção

· Casa existente ou parte de um edifício (fração)


Obter o registo de propriedade junto da Conservatória do Registo Predial e Administração Fiscal, assegurando a inexistência de garantias associadas à propriedade (hipoteca, indivisão).


Certifique-se que o mesmo se encontra em nome do vendedor.

Confirme a obtenção de todas as licenças.


As casas construídas após 1951 devem ter Licença de Habitação.


No caso de imóveis construídos após 30 de Março de 2004, será necessária a existência de uma Ficha Técnica de Habitação para além da Licença de Habitação.


Consulte o Plano Diretor Municipal (PDM) e verifique a existência de qualquer projeto de obras públicas que afetam o valor da propriedade que poderá prejudicá-lo.


No caso de terrenos rústicos, os vizinhos têm o direito de preferência.


Documentos Necessários

Para redigir o contrato de promessa de compra e venda serão solicitados ao vendedor os seguintes documentos:


· Certidão de Teor do Registo Predial, válida por 6 meses, emitida pela Conservatória do Registo Predial

· A caderneta Predial, emitida pela Repartição de Finanças na qual o imóvel se encontra inscrito e respetivo selo de imposto com validade de 1 ano

· Certidão Matricial, válida por 6 meses, emitida pela Repartição de Finanças, na falta de Caderneta Predial

· Licença de Utilização do imóvel válida e emitida pela Câmara Municipal, caso a construção do edifício seja posterior a 13 de Agosto de 1951. A existência da licença de utilização é um pré requisito para a venda legal, que presume uma anterior licença de construção válida.


Terrenos e edifícios possuem registos fiscais distintos, pelo que deve confirmar a existência de ambos.


O contrato de promessa de compra e venda

Este contrato estabelece os termos da transação, tais como a identidade do proprietário, descrição detalhada da propriedade, limites do terreno, registos, número de identificação fiscal, preço de compra, valor do sinal e a data da escritura.


Normalmente, o contrato é assinado no prazo de 30 dias a contar da data da reserva.


Nesta fase, o comprador vai pagar um depósito de valor negociável (entre 10% e 30%).

Em Portugal, as partes estão contratualmente vinculadas com a assinatura do contrato de Promessa de Compra e Venda que define os detalhes da operação: descrição do imóvel, preço, forma de pagamento, data da venda, garantias, sanções, etc.


Enquanto o contrato de venda não estiver assinado, o vendedor não assume nenhum compromisso.


É de importante lembrar que deverão ser adicionadas ao contrato as cláusulas necessárias que protejam o comprador de todas as situações, que não sendo da sua responsabilidade, possam comprometer a transação.

Por exemplo, a obtenção de uma hipoteca ou uma licença de construção podem ultrapassar os limites de tempo previstos.


· Depósito: Se o comprador desistir, perderá o valor da caução. Se for o vendedor a desistir da venda, irá reembolsar o comprador do valor do seu depósito e pagar-lhe-á uma indemnização, regra geral, de montante equivalente ao depósito


Documentos Necessários

Para redigir o contrato de promessa de compra e venda serão solicitados ao vendedor os seguintes documentos:

· Certidão de Teor do Registo Predial, válida por 6 meses, emitida pela Conservatória do Registo Predial

· A caderneta Predial, emitida pela Repartição de Finanças na qual o imóvel se encontra inscrito e respetivo selo de imposto com validade de 1 ano

· Certidão Matricial, válida por 6 meses, emitida pela Repartição de Finanças, na falta de Caderneta Predial

· Licença de Utilização do imóvel válida e emitida pela Câmara Municipal, caso a construção do edifício seja posterior a 13 de Agosto de 1951. A existência da licença de utilização é um pré requisito para a venda legal, que presume uma anterior licença de construção válida.


Terrenos e edifícios possuem registos fiscais distintos, pelo que deve confirmar a existência de ambos.


O contrato de promessa de compra e venda

Este contrato estabelece os termos da transação, tais como a identidade do proprietário, descrição detalhada da propriedade, limites do terreno, registos, número de identificação fiscal, preço de compra, valor do sinal e a data da escritura.


Normalmente, o contrato é assinado no prazo de 30 dias a contar da data da reserva. Nesta fase, o comprador vai pagar um depósito de valor negociável (entre 10% e 30%).

Em Portugal, as partes estão contratualmente vinculadas com a assinatura do contrato de Promessa de Compra e Venda que define os detalhes da operação: descrição do imóvel, preço, forma de pagamento, data da venda, garantias, sanções, etc.


Enquanto o contrato de venda não estiver assinado, o vendedor não assume nenhum compromisso.


É de importante lembrar que deverão ser adicionadas ao contrato as cláusulas necessárias que protejam o comprador de todas as situações, que não sendo da sua responsabilidade, possam comprometer a transação.


Por exemplo, a obtenção de uma hipoteca ou uma licença de construção podem ultrapassar os limites de tempo previstos.


· Depósito: Se o comprador desistir, perderá o valor da caução. Se for o vendedor a desistir da venda, irá reembolsar o comprador do valor do seu depósito e pagar-lhe-á uma indemnização, regra geral, de montante equivalente ao depósito

· Documentos necessários:

  1. Cartão de contribuinte do comprador e vendedor

  2. Bilhete de Identidade ou passaportes do comprador e vendedor

· Última verificação: Pouco antes de assinar a escritura, é aconselhável verificar se o edifício se encontra nas mesmas condições de quando foi visitado.


Deve também confirmar que todos os equipamentos incluídos no contrato se encontram devidamente instalados


Ato notarial (escritura)

Se precisar de contratar um empréstimo bancário, deve registar a hipoteca na Conservatória do Registo Predial e tratar do Registo Provisório de Aquisição.


Depois de fazer o pagamento do Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), estará pronto para assinar a escritura.


A escritura será assinada na presença de um órgão competente para legalizar o ato (ver informações sobre o Simplex), que confirma a transferência de propriedade.


O órgão competente deve verificar a identidade das partes e a validade da transação, tanto do lado jurídico como do ponto de vista fiscal.


Este é o documento que dá ao comprador o título de propriedade.


No entanto, devemos notar que o mais importante quando se compra uma casa é o registo de propriedade na Conservatória do Registo Predial.


Só após o registo feito o título de propriedade será oponível a terceiros.


Agenda

· 5 a 20 dias para obter a certidão de teor e a certidão matricial

· 1 semana a 1 mês para receber a licença de habitação caso o vendedor não a possua

· 1 semana a 1 mês para negociar os termos do contrato de promessa de compra e venda

· 2 semanas a 3 meses para assinar a escritura e pagar o saldo ao vendedor

· 1 mês para finalizar a transação através do registo na Conservatória do Registo Predial em nome do comprador



Compra de imóvel em planta

Comprar um imóvel na planta ou em fase de construção é cada vez mais popular em Portugal, porque fornece ao comprador uma redução substancial no preço e a possibilidade de o pagamento poder ser diluído durante todo o período da compra até à entrega do imóvel.


Benefícios:

· O desconto de aquisição e o calendário de pagamentos com base na agenda de construção

· Na conclusão da obra pode-se esperar realizar uma mais-valia resultante de um benefício imediato

· Alguns promotores oferecem garantia de arrendamento da propriedade por um certo período de tempo (normalmente entre 3 e 5 anos). No entanto, é aconselhável verificar que esta garantia não está incluída no preço de venda

· Os custos de manutenção e renovação são mínimos

· Estar entre os primeiros compradores, oferece a possibilidade de escolher entre as melhores unidades em termos de localização, orientação solar e outras características específicas

· Alguns promotores facultam a possibilidade de poder escolher a decoração interior


Desvantagens:

· O mercado imobiliário pode cair durante o período de construção, tornando o aluguer ou revenda difíceis

· O caderno de encargos não ser respeitado

· Os prazos de Construção serem ultrapassados

· O promotor ir à falência


Processo de decisão